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借款合同到期后當事人將借款本息轉化為已付購房款而簽訂的房屋買賣合同為諾成性合同

來源:民商事裁判規則
作者:唐青林 李舒 楊巍
 
裁判要旨
一、借款合同雙方當事人經協商一致,終止借款合同關系,建立商品房買賣合同關系,將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的,不屬于《物權法》第一百八十六條規定禁止的情形,該商品房買賣合同的訂立目的,亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《合同法》第五十二條規定情形的情況下,該商品房買賣合同具有法律效力。
 
二、對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額,人民法院應當結合借款合同等證據予以審查,以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
 
案情簡介
一、湯龍等四人與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同,取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行,四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同,并辦理了備案登記。
 
二、上述債權到期后,雙方經對賬確認彥海公司尚欠湯龍等四人借款本息361398017.78元。隨后雙方重新簽訂商品房買賣合同,約定彥海公司將其名下房屋出售給湯龍等四人,上述欠款本息轉為已付購房款,剩余購房款待辦理完畢產權轉移登記后支付給彥海公司。雙方對賬表顯示,借款利息分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算,并計算復利。
 
三、湯龍等四人向新疆高院起訴稱:彥海公司應按約于2014年9月30日向四人交付房屋,但彥海公司至今拒不履行房屋交付義務。故請求判令:彥海公司向湯龍等四人支付違約金6000萬元,以及主張權利過程中的損失41.63萬元。新疆高院判決:彥海公司向湯龍等四人支付違約金9275057.23元,支付律師費416300元。
 
四、彥海公司不服新疆高院判決,以商品房買賣合同系借款合同的擔保,具有流質性質,且欠款金額包含高利等為由,提起上訴。最高人民法院認為,案涉商品房買賣合同有效,但彥海公司未按照約定時間交付房屋的行為,不應視為違約。故判決:撤銷新疆高院判決,駁回湯龍等四人的訴訟請求。
 
敗訴原因
本案最高法院未支持湯龍等四人請求沿海公司支付違約金的原因在于:
 
首先,雙方簽訂的商品房買賣合同未違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。該商品房買賣合同并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保,不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的情形,而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時,雙方協商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式,實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。當事人的上述交易安排,并未違反法律、行政法規的強制性規定,亦不屬于《物權法》第一百八十六條規定禁止的流押情形。
 
其次,彥海公司的交房義務以湯龍等支付首期購房款為前提,在湯龍等四人尚未足額支付首期購房款的情形下,彥海公司未按照約定時間交付房屋,不應視為違約。最高法院認為,“在當事人將該欠款轉化為已付購房款,并請求司法確認和保護購房者合同權利時,人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查,以避免當事人通過簽訂《商品房買賣合同》等方式,將違法高息合法化。”而由于法律保護的借款利率明顯低于雙方當事人經對賬確認的借款利率(月利率3%和4%、逾期利率10%),故應當認定湯龍等四人尚未足額支付商品房買賣合同約定的首期購房款。
 
敗訴教訓、經驗總結
前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:
 
一、本案值得關注的焦點是最高法院以指導性案例的形式確認了以物抵債協議屬于諾成性合同,改變了此前最高法院將以物抵債協議認定為實踐性合同的觀點。因此,在不存在《合同法》第五十二條規定情形的情況下,以物抵債協議自成立即生效,而非自物權變化時生效。
 
二、法院對民間借貸中簽訂以物抵債協議前的借款利率采取主動審查的態度。即如果借款利率高于法定標準,法院將按法定利率標準確認原借款本息轉化而來的物品購買價款。因此,出借人應關注該情形下其并未完成價款支付義務,權利可能會受到限制,并可能會因此而承擔違約責任。
 
相關法律規定
《中華人民共和國合同法》
第三十二條  當事人采用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。
 
第四十四條  依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。
 
第五十二條  有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
 
《中華人民共和國物權法》
第一百八十六條  抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
 
《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》
第二十四條  當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償。
 
以下為該案在最高法院審理階段,判決書中“本院認為”部分就該問題的論述:
 
一、案涉《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》的法律效力
……
(二)《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》的法律效力
 
本案中,雙方當事人對《商品房買賣合同》的真實性均無異議,《預售商品房補充協議》的真實性亦依法可以確認,根據《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規定,《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》均已依法成立。該兩份合同簽訂前,彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關系,且為履行借款合同,雙方簽訂了《補充協議》,并依據該《補充協議》的約定,簽訂了相應的《商品房預售合同》,辦理了預購商品房預告登記。但根據《預售商品房補充協議》的約定內容及雙方于2014年6月18日、7月10日對賬情況,雙方于2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》,系在彥海公司長期拖欠借款利息,已確定無能力償還借款本金及利息的情況下,雙方經協商同意,借款期限提前到期,并將對賬確認的借款本息轉為購房款,將雙方之間的借款合同關系轉變為商品房買賣合同關系,對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務內容亦作出了約定。本院認為,民事法律關系的產生、變更、消滅,除基于法律特別規定,需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中,當事人的意思表示發生變化的情況并不鮮見,該意思表示的變化,除為法律特別規定所禁止外,均應予以準許。由于《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》簽訂時,雙方之間的部分借款已經到期,其余部分借款雙方當事人一致同意提前到期,在此情況下,雙方經協商一致終止借款合同關系,訂立《商品房買賣合同》,建立商品房買賣合同關系,將對賬確認的借款本息轉變為已付購房款。該《商品房買賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保,而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時,雙方協商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式,實現雙方權利義務平衡的一種交易安排?!渡唐贩抠I賣合同》及與其相關的《預售商品房補充協議》、《承諾書》的內容均表明,湯龍等四人具有實際向彥海公司購買案涉房屋的真實意愿,彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實意愿。當事人的上述交易安排,并未違反法律、行政法規的強制性規定,亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經存在的借款合同關系,但尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示,是貫徹合同自由原則的題中應有之意。藉此,對彥海公司所持根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規定,本案《商品房買賣合同》、《預售商品房補充協議》應認定為無效的主張,本院依法亦不予采信。彥海公司雖主張雙方之間部分借款關系涉嫌犯罪,現正在公安機關處理過程中,但就該主張,彥海公司未提供證據證明,對其該項事實主張,本院難以采信。彥海公司據此申請本案延期審理,亦不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十六條之規定,對其申請,本院依法不予準許。彥海公司主張案涉房產的實際價值為8億元,遠高于《商品房買賣合同》約定的買賣價格,因而顯失公平,侵犯了彥海公司其他債權人權益。就案涉《商品房買賣合同》簽訂時存在顯失公平的事實,彥海公司于二審中提交的16份證據,不足以證明其所持主張,就該事實彥海公司亦未提供其他證據予以證明。且若彥海公司認為該交易價格顯失公平,根據《中華人民共和國合同法》第五十四條之規定,應依法行使撤銷權,現彥海公司僅以價格顯失公平為由主張合同無效,缺乏事實和法律依據,本院對此不予采信。
 
關于彥海公司主張,根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定,本案屬于當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保的情形,應當按照民間借貸法律關系審理的問題。本院認為,本案作為二審案件,原則上不適用上述司法解釋的規定。而且依前所述,案涉《商品房買賣合同》是在借款到期后,雙方當事人經協商對賬后簽訂的,目的在于將雙方之前的借款本金及利息轉變為購房款,由原出借人向借款人購買標的房屋,而并非為借款合同提供擔保,故本案情形亦不屬于上述司法解釋第二十四條規定的適用情形。彥海公司所持本案應按照民間借貸法律關系予以審理的上訴理由,缺乏事實和法律依據,本院對此不予采信。
 
二、彥海公司是否應當向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元及律師費416300元
 
在確認《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》真實有效的情況下,原則上應當按照合同約定確定雙方當事人之間的權利義務關系。但在本案中,雙方當事人均認可該《商品房買賣合同》系在雙方原借款合同關系基礎上達成,且彥海公司提出雙方在合同中確認的欠款數額,包含了湯龍等四人計算的高額利息。鑒于雙方當事人均認可對賬確認的欠款數額,包含了借款本金及利息,在當事人將該欠款轉化為已付購房款,并請求司法確認和保護購房者合同權利時,人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查,以避免當事人通過簽訂《商品房買賣合同》等方式,將違法高息合法化。
 
二審中,經詢問雙方當事人,均認可《預售商品房補充協議》中確認的湯龍等四人已付房款361398017.78元,系根據湯龍等四人一審中提交的兩份對賬單顯示的借款本息余額合計351398017.78元,加上王洪剛承擔的彥海公司對案外人李靜的債務1000萬元所得。經查,湯龍等四人于一審提交的2014年6月18日《甘彥??蛻魧~表》和2014年7月10日《甘彥海利息明細表》載明,雙方之間借款利息系分別按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%計算,并計算復利。以此計算,上述對賬表及明細表所計算的借款利息的利率,已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人通過上述對賬確認的欠款數額,本院依法不能予以確認。由于法律保護的借款利率明顯低于雙方當事人上述對賬確認的借款利率,故應當認為湯龍等四人作為《商品房買賣合同》的購房人,尚未足額支付合同約定的361398017.78元首期購房款。本院認為,雖然《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》明確約定了彥海公司交付房屋的時間為2014年9月30日,但應當認為,該交房義務系以湯龍等四人支付首期購房款361398017.78元為履行前提。在湯龍等四人尚未足額支付首期購房款361398017.78元的情況下,彥海公司未按照約定時間交付房屋,不應視為違約。鑒此,湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據,要求彥海公司支付違約金及律師費,缺乏事實和法律依據。一審判決僅依據雙方合同約定和對賬確定的金額,認定湯龍等四人已經依約履行支付首期購房款義務,彥海公司逾期交付房屋構成違約,并據此判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤,本院對此予以糾正。
 
案件來源
湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案二審判決書,[最高人民法院(2015)民一終字第180號];湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛一審民事判決書,[新疆維吾爾自治區高級人民法院 (2015)新民一初字第2號]。
 
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